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ワンルーム不動産投資の失敗例から学ぶ不動産投資の知識

ワンルーム不動産投資の失敗例から学ぶ不動産投資の知識不動産投資
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このブログでは、不動産投資のコツを解説しています。

ワンルーム不動産投資をしてみたいです。
ポイントを教えてください

以上のような、不動産投資に関する質問にお答えします。

不動産投資を始めてみようと考えている人の中には、リスクを最小限にしたいと思うことも多いでしょう。

その場合、ワンルームアパートメント不動産投資を始めることが検討されることがあります。

なぜなら、ワンルームの投資は初期費用を比較的小額から始めることができるので、アパートやマンションの一括投資よりも初心者にはアプローチしやすいと言われています。

ただし、ワンルーム投資には失敗例も多いことをご存知でしょうか?

実際のワンルーム投資の失敗から学び、リスクを回避する方法を探ることで、成功するワンルーム不動産投資を実現できます。

そこで、この記事では、ワンルーム投資で起こりうる失敗の原因、それに対処する方法、そして成功へのポイントについてわかりやすく紹介していきます。

是非参考にしていただければ嬉しいです。

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ワンルームアパートメント不動産投資の特徴

ワンルームアパートメントやマンションの不動産投資は、一棟投資に比べて比較的少ない資金でスタートできることから魅力的です。


アパートやマンションの一棟投資は少なくとも5,000万円~1億円程度の資金が必要になりますが、ワンルームアパートメントの不動産投資は2,000~3,000万円台と比較的少ない資金で始めることができます。

ですが、規模が小さくとも不動産投資ですので、注意が必要なポイントも存在します。

よくある失敗ポイントを解説します。実際に不動産投資を始める前に失敗ポイントを頭に入れておくことでリスクを回避することができますので、是非参考にしてみてください。

資産を築きながら初期費用を抑えたい方にとって、ワンルームマンション投資は理想的な方法です。なぜなら、高い需要とリーズナブルな価格が魅力で、収益を確保しやすいからです。以下に、ワンルームマンション投資の魅力を詳しく説明します。

  1. 高い需要と入居者の安定性 ワンルームマンションは、独身の社会人や学生など単身者向けに需要があります。賃料は立地や広さに応じて異なりますが、単身者向けの物件は一般的に貸しやすいとされています。また、現代では未婚率の上昇や晩婚化の傾向があるため、単身者向け物件の需要は拡大しています。特に供給が少ないエリアを狙えば、空室リスクを低減できます。これは資産形成に大いに寄与します。
  2. 初期投資が少ない ワンルームマンション投資は、比較的少ない初期投資でスタートできます。一軒家や広いファミリーマンションを購入するのには高額な資金が必要ですが、ワンルームマンションなら予算に合った物件を見つけやすく、初期負担を軽減できます。また、不動産投資にはローンを利用できる場合があり、自己資金を抑えながらも投資を始められます。資産を着実に築きたい方に適しています。
  3. 管理が容易 ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比較して物件管理が簡便です。通常、必要なメンテナンスや修繕は管理会社に依頼できます。管理が必要な範囲が狭いため、物件の状況を把握しやすく、簡単に管理できる点が魅力です。また、経年劣化や災害によるリフォームが必要な場合、費用は投資家自身が負担しますが、広い家族向けのマンションに比べてコストが抑えられるため、負担が軽減されます。忙しい投資家にとって、

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリットを3点に整理して紹介ます。

ワンルームマンション投資のメリット3点
  • 初めてでも比較的低い投資額でスタートできます
  • 家賃の変動が少ないため、収益が安定します
  • 修繕費用が比較的低額です

初めてでも比較的低い投資額でスタートできます。

通常のマンション投資やアパート投資は、数千万円から億単位の投資が必要ですが、ワンルームマンション投資では、東京23区内でも1000万円から2000万円ほどで物件を購入できることがあります。したがって、ローンの借り入れ額を抑え、審査も比較的通りやすいとされています。ワンルームマンション投資は、「少ない資本で不動産投資をスタートさせたい」「資金が限られている不動産投資を検討している」といった方におすすめです。

家賃の変動が少ないため、収益が安定します。

ワンルームマンションは、単身者向け、社宅、大学生、マンスリーマンションなど、一定の需要が期待されるため、適切な立地条件であれば、比較的安定した収益を期待できます。また、ワンルームマンションの家賃は「景気の影響を受けにくい」と言われており、リーマンショックのような大きな景気変動の際でも、都心のワンルームマンションの家賃相場はほぼ変動しなかったという事例もあります。家賃の変動が少なく、需要が安定しているワンルームマンション投資は、初めて不動産投資を検討する人に好評です。

修繕費用が比較的低額です。

ワンルームマンション投資は、ファミリータイプのマンションや一棟マンションと比べて、修繕費用が比較的低額であるという利点もあります。これは、物件の規模が大きくなるほど、修繕費用が高騰する傾向があるためです。一般的に、不動産投資における修繕費用には、以下のようなものがあります。

フローリングや壁紙の修繕

キッチンや浴室の設備の修繕

ドア、棚、クローゼットの修繕

モニター付きインターホンの修繕

ファミリータイプのマンションでは、床暖房、食器洗浄機、浴室乾燥機などの修繕費用もかかることがあります。また、一棟マンションの場合、部屋数が多く、共用部分やマンション敷地内の修繕も必要なため、莫大な費用がかかります。ワンルームマンション投資は、「コストを最小限に抑えたい」という方に向いています。

ワンルーム不動産でよくある失敗ポイント2点

ワンルーム不動産でよくある失敗ポイントを2点紹介します。

ワンルーム不動産でよくある失敗ポイント

建物の築年数と修繕費用の関係性

中古のマンションやアパートを対象にする場合、築年数に注意することがとても大切です。

古い物件は、建物内の設備や配管が劣化しており、修繕費用がかさんでしまうことがあります。
築年数が長い物件を購入すると、すぐに高額なメンテナンス費用がかかる可能性があるため、注意が必要です。
特に30年以上経過した物件では、建て替えが検討されることもあるため、購入時のコストだけでなく将来の修繕費用も考慮することが大切です。

ローンの返済

不動産投資の場合、ローンの返済は、通常毎月の家賃収入を使って行います。

しかし、空室が続いたり、家賃を下げざるを得ない状況になると、予想した収入を得られなくなります。
この場合、ローンの返済に支障が生じ、予期せぬ出費が積み重なる可能性があります。賃貸料を下げることで、収益が減少し、ローンの返済に不足が生じると、返済が難しくなる恐れがあります。
ローンの返済計画を慎重に立てることが大切です。

この2点は良くある失敗ポイントですので、これらの点にあらかじめ気を付けることで、ワンルーム不動産投資を成功させる確率を高めることができるでしょう。
不動産投資はリスクが伴うものであるため、計画的かつ慎重に進めることが大切です。

中古のワンルーム不動産を購入した後の設備トラブル

また、違った失敗例として、中古のワンルーム不動産を購入した後に設備トラブルが続出するケースもあります。

このトラブルは以下のような理由によって起こりますので注意しましょう。

設備トラブルが続出する失敗の原因

設備の耐用年数が短いこと

中古のワンルームアパートメントは、築年数が経過しているため、内部の設備や構造が劣化していることがあります。
例えば、鉄筋コンクリート造の建物は、法的には47年がその寿命とされています。(※税法上の価値がなくなるまでの期間なので、実際に住めなくなる寿命ではありません)
古い建物は、コンクリートの品質や設備の劣化などが問題となり、設備トラブルが頻発する可能性が高まります。

瑕疵担保責任がないこと

中古の不動産物件には、売主による瑕疵担保責任がない場合があります。
瑕疵担保責任とは、売主が設備や構造についての隠れた欠陥を買主に対して保証する責任です。
しかし、中古の不動産物件にはこの保証がない場合があり、購入後に設備トラブルが発生した場合でも売主からの補償を受けることが難しいです。

民法では、買主が売主に責任を追及できるのは、瑕疵を発見した日から1年以内と期間が定められています。つまりこの期間を過ぎた場合は売主側に瑕疵担保責任はなくなります。

2000年には「住宅の品質確保の促進に関する法律(品確法)」が施行され、10年と定められましたが、対象は新築住宅だけなので中古マンションには適用されませんので注意が必要です。

中古のワンルーム不動産を購入する際に気をつける3つのポイント

次のポイントに注意することで、中古のワンルーム不動産を購入する際の失敗を防ぐことができます。
3つのポイントをわかりやすく説明します。

重要事項説明を確認する

物件を購入する際には、宅地建物取引士からの「重要事項説明」を受けることが義務付けられています。
この説明で、瑕疵担保責任の有無建物の修繕履歴などが説明されます。
購入前にこの情報を確認し、リスクを把握しましょう。

新築の建物を検討する

そもそもの話になりますが、中古物件には少なからずリスクがあるため、新築の建物の購入を検討することも一つの選択肢です。
新築の建物は、品確法に基づく「瑕疵担保責任」が適用され、設備や構造に問題があった場合に売主が修繕費用を負担することがあります。
これにより、設備トラブルのリスクを軽減できます。

予算に余裕をもたせる

中古物件を購入する場合、予想外の修繕費用に備えて予算に余裕をもたせることが大切です。
設備トラブルが発生した場合や予期せぬ出費が発生した際に、資金繰りが困難にならないように計画しましょう。
また、修繕積立金の状況や管理組合の修繕計画を確認して、将来の修繕に備えることも重要です。

これらの対策をとることで、中古のワンルーム不動産投資において設備トラブルからくるリスクを最小限に抑えることができます。

不動産投資は、計画的かつ慎重に進めることが成功の鍵となりますので、是非参考にしてみて下しさい。

ワンルームマンション投資において、新築と中古のどちらがおすすめかについて、以下のように説明できます:

初心者がリスクを最小限にしながらリターンを追求する場合、一般的には新築物件への投資が賢明と言えます。新築物件には中古物件に比べて以下のようなメリットがあります。

  1. 担保価値が高く、融資を受けやすい:新築物件は建物や設備が新しく、市場価値が比較的高いため、銀行などからの融資を受けやすい傾向があります。これにより、自己資金を少なくて済ませることができ、資金調達がしやすくなります。
  2. 購入直後の修繕リスクが低い:新築物件は建物や設備が新しいため、購入後に大規模な修繕やリフォームが必要な場合が少ないです。これにより、初期の出費を最小限に抑えられます。
  3. 物件に関する情報が揃っており、管理がしやすい:新築物件は建設過程からの情報が詳細に記録されており、管理や運営が比較的容易です。また、設備の故障やトラブルが少ないため、オーナーの負担も軽減されます。

一方、中古物件の場合、初期費用を抑えられるメリットはありますが、築年数が長いほど修繕リスクが高まり、メンテナンス費用が増加することが多いです。初心者が不動産投資を始める際には、リスクの高さを考慮して新築物件の選択がおすすめされます。ただし、中古物件にもリスクを軽減する方法やポテンシャルがある場合があり、それを検討することも重要です。

ワンルームマンションの投資を成功させるポイント

以下は、不動産投資で成功するための対策になります。是非参考にしてみてください。

利回りだけでなく、空き室率を考慮する

利回りは重要な指標ですが、入居率も同じくらい重要です。
入居者がいないと、家賃収入が得られないため、空き室率を低く保つ対策を考えましょう。

家賃保証の詳細を理解する

家賃保証の条件や免責期間、家賃の決定権利など、システムの詳細を把握しましょう。
特に、免責期間がある場合は、その期間に収入が期待できないことを理解し、予算を立てなおす必要があります。

リフォームに対する検討

家賃保証の条件としてリフォームを求められることがあるかもしれません。
リフォームにはコストがかかるため、検討する際には将来の収益とのバランスを考えましょう。

入居者探しの戦略を立てる

空き室を最小限に抑えるために、入居者探しの戦略を立てることが重要です。
広告宣伝、物件の魅力的なポイントの強調、適正な家賃設定など、効果的な入居者探しを行いましょう。

オーナーチェンジを狙う

ワンルームマンション投資で成功を収めるために、オーナーチェンジ物件を選ぶのも一つの方法です。オーナーチェンジとは、既に入居者がいる中古のワンルームマンションを購入し、所有者が変わる取引形態です。オーナーチェンジ物件を購入すると、以下の主な利点があります。

  1. 物件を購入した後、すぐに家賃収入が得られる。
  2. 入居者を募集する手間や費用が省ける。
  3. 前のオーナーの経験やノウハウを活用できる。

オーナーチェンジは、既に入居者がいる物件を購入するため、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。このため、「購入後、空室で家賃が入らないか心配する必要がありません。」また、物件を購入後に新たな入居者を募集する手間や広告費用をかける必要もありません。また、前のオーナーの運営経験やノウハウを参考にできるのも、オーナーチェンジ物件の魅力です。オーナーチェンジを選ぶことで、ワンルームマンション投資の成功率が高まるでしょう。ただし、新築物件でも入居者がすでにいてすぐに家賃収入を得られる場合もあります。ディベロッパー(物件の売主)は通常、自ら管理会社を所有しており、物件全体を熟知しているため、ノウハウや賃貸情報が一般のオーナーよりも充実しています。興味がある物件がある場合は、問い合わせてみることをおすすめします。

リスクを分散する

複数の物件を所有することで、一つの物件の空き室が生じても他の物件の収入で補える可能性が高まります。

リスクを分散することで、ローンの返済に困るリスクを軽減できます。

複数のワンルームマンションを所有する場合、新築物件よりも中古物件を選ぶことがおすすめです。ワンルームマンション投資において、新築と中古の2つのオプションがあります。一方にこだわるのではなく、両方を検討することが重要です。新築と中古の両方を考えると、投資対象物件の選択肢が広がり、自身のニーズに合った物件を見つけやすくなります。

中古物件を選ぶメリットは、新築物件に比べて価格が手ごろであることです。また、家賃、利回り、入居者のプロフィールなど、実際のデータを元に判断できる点も中古物件の利点です。複数の物件を所有する際には、ローンに制約があるため、第2の物件を検討している方や複数の物件を所有したい方にとって、新築よりも中古物件を選ぶ場合が適していることもあります。

最初から新築か中古かを決めつけるのではなく、両方の選択肢を検討し、自身の投資戦略に合った物件を見つけることをお勧めします。

不動産投資はリスクが伴うビジネスです。
家賃保証は安心材料として活用できますが、それに頼り切るのではなく、綿密な計画と適切な対策を講じることが成功への近道です。
購入前に慎重な検討を行い、リスクを最小限に抑えましょう。

物件購入時の失敗例

不動産会社の勧める不動産を疑わずに購入して、意外な出費がかさんでしまう失敗事例を整理し、対策をわかりやすく説明します。

失敗の原因

失敗の主な原因は、不動産会社の提案に疑念を持たず、自己判断を怠ることです。
自分で考えることをやめてしまい、重要な情報や評判を無視してしまうことが失敗の典型です。

対策1:収支計算シミュレーションを実施する

自分で投資を評価するために、収支計算を行いましょう。以下は具体的な例です。

物件情報

価格2,000万円
利回り5.64%
諸経費率15%
家賃9.4万円(27㎡)
所在地東京メトロ銀座線 浅草駅 徒歩10分
築年数27年
計算式

年間手取り収入 = 年額家賃収入 – 年間支出(年間返済額 + 年間家賃収入 × (空室率 + 諸経費率))

上記をもとに具体的にシミュレーションしてみましょう。

例えば理想的な状態である満室時の年間の収入はどれくらいになるでしょうか?
※諸経費率を15%として試算しています。

1,128,000円 – (887,088円 + 1,128,000円 × (0%+15%)) = 73,413円

70,000円ほどの収入が見込まれます。

次に、入居率が10%低くなった場合はどうでしょうか?

1,128,000円 – (887,088円 + 1,128,000円 × (10% + 15%)) = -39,588円

なんと収支はマイナスになってしまいます。

1年間の一ヶ月だけ入居者がいない場合などは良くあることだと思いますが、それだけでも-8.3%の入居率ですので、-10%の入居率の低下はあり得ない数字ではないので、驚きです。

入居率が低下した場合や家賃が減少した場合など、数%数字が変わるだけで収入が変わってきますので、さまざまなシナリオを想定して計算することが重要なことがわかります。

次の状況が発生した場合、資金の調達が難しくなり、事業の経営が厳しい状況に陥る可能性が高まります。

  1. 予想以上に多くの部屋が空室で入居者がいなくなった場合。
  2. 家賃の支払いが滞り、家賃収入が途絶えた場合。
  3. 物件を購入した直後に多額の修繕費用が必要となった場合。
  4. 入居者を引き寄せるために家賃を引き下げた場合。
  5. 物件を購入してからすぐに大規模な修繕が必要となった場合。
  6. 最新の施設や設備を導入するためのリフォーム費用が高額だった場合。

対策2:不動産の基本知識を身につける

不動産の基本知識を習得することが重要なことは基本的なことですが、とても重要です。
ネットや書籍などの情報源を活用し、どのような物件が投資に適しているかを理解しましょう。投資に関する知識を積極的に増やすことが重要です。

対策3:不動産仲間との交流

不動産仲間とのコミュニケーションを通じて、経験と知識を共有しましょう。
オンラインコミュニティやセミナーに参加し、他の投資家からのアドバイスや失敗体験を学びましょう。
仲間との交流は、自分の投資判断を向上させるのにも役立ちますので、積極的にコミュニケーションを取れるよう工夫することが大切になってきます。

Money
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ワンルーム不動産投資が失敗する理由やその対策方法がなんとなく分かってきたと思います。次に、ワンルーム不動産投資を成功させるためのポイントを紹介します。

ワンルーム不動産投資を成功させるための3つのポイント

ローンの条件を選びましょう

不動産を購入するには多額の資金が必要で、通常は金融機関とのローン契約が必要です。契約の種類や内容によって、最終的な支払い総額に違いが出てきます。ローンの完済までの期間や金利にもさまざまな選択肢があるため、不動産投資を収益化するために有利な条件を探すことが大切です。

例えば、金利が極端に高い場合、最終的に支払う総額が大幅に増える可能性があります。金利が高いと、ローン返済が困難になるため、金利を妥協することなく、不動産会社と協力して自分に合ったプランを見つけることが重要です。

中古物件と新築物件を比較すると、新築物件の方が有利な契約条件が多いことがあります。低金利の契約条件を選び、返済リスクを最小限に抑える意識を持つことが大切です。

良い条件の物件を見つけ、低金利で長期間のローンを組むことが大切です。
長期間のローンは毎月の支出を抑え、経営に余裕をもたらします。
短期間のローンでは高額な返済が必要で、思わぬ出費があると経営が困難になる可能性があります。
ローンの条件を慎重に選びましょう。

良い立地で物件を購入しましょう

動産投資において、「初期に多く投資すれば必ずしも多く儲かるわけではない」ことを理解する必要があります。物件の価格が高額であることだけが成功の鍵ではなく、立地条件が悪かったり建物の老朽化が進んでいたりする場合、損失を出す可能性があるのです。そのため、すぐに大きな利益を追求するのではなく、中長期的な視点で考えることが大切です。将来の数年や数十年を見据えた計画をたてることも有益です。

不動産投資は、株式投資のように急速に資産が増加するものではなく、徐々に資産を積み上げ、長期的に大きな資産を築いていくプロセスです。途中で建物の修繕が必要になるかもしれず、また、空室が続くリスクもあることを考慮してください。さまざまなトラブルや課題を想定し、それに対処する計画を立てることで、確実に収益を上げる方向に進むことができます。

需要がある場所に物件を選び、できるだけコストを抑えて購入しましょう。
立地が良い場所は入居者が安定しており、資産価値も下がりにくいです。
首都圏などの需要の高い地域で物件を探すことが成功の鍵です。
価格よりも立地を優先しましょう。

新耐震基準の物件を選びましょう

古いマンションを選ぶ場合、新耐震基準で建てられた物件を優先しましょう。
昭和56年以前の物件は新耐震基準に適合していないため、地震などの災害に弱い可能性があります。
新耐震基準の物件は、大きな地震でも安全性が高いため、昭和57年以降の物件を選ぶことをおすすめします。

これらの3つのポイントを押さえるだけでも、ワンルーム不動産投資の成功率を高めることができますの、物件選びの際は是非参考にしてみてください。

まとめ

ワンルーム不動産投資は成功事例もあれば失敗事例も存在します。
成功するためには必要な知識を習得し、物件選びのスキルを向上させることが不可欠です。
瑕疵担保責任や物件の耐用年数、家賃保証の仕組み、収支計算のシミュレーションなど、これらの要点を理解しましょう。

しかし、個人の勉強だけでは限界があるため、不動産投資の専門家に助言を仰ぐことも検討すべき方法です。
成功に向けて努力し、知識と経験を積むことが、ワンルーム不動産投資での成功への鍵になりますので是非関連記事を参考にしてみてください。

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