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不動産経営のメリットとリスクとその回避法をわかりやすく解説

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このブログでは、不動産投資の入門編を解説しています。

不動産経営は初心者でもできますか?
メリットやリスクを簡単に教えてください

以上のような、不動産経営のメリットやリスクに関する質問にお答えします。

土地や建物を相続することになりそうな人は、具体的に不動産投資やマンション経営を考える機会があるかもしれません。
不動産投資は、株やFXなどの金融投資とは異なり、実際の不動産を資産として運用する方法です。
一度優良な不動産を確保できれば、適切に運用することで、サラリーマンの副業としても利益を上げることができます。
もちろん投資なので、リスクは当然ありますが、株やFXと違って、資産を増やすために必要な時間や労力を最小限に抑えながら、安定した収益を確保することができますので、時間の取れない方の副業としてとてもお勧めの投資手法です。
この記事では、不動産経営のメリットとリスクを紹介します。
リスクを避ける方法について予め想像がついていると、安心して不動産投資を始めることができるでしょう。是非参考にしてみてください。

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不動産経営の3つのメリット

不動産投資は、株やFXなどとは異なり、金融資産ではなく実物資産を運用する方法です。
株やFXのように日々市場を監視する必要はありませんので、軌道に乗れば悠々と資産運用をすることが可能です。
基本的な知識があれば、初心者でも長期的な収益を得ることができますので、リスクに尻込みせず検討するだけでもお勧めです。

それでは不動産経営の3つのメリットを紹介します。

不動産経営の3つのメリット
  • 株やFXに比べて安定性が高い
  • 副業として始めやすい
  • インフレ・デフレに強い

株やFXに比べて安定性が高い

投資といえば、多くの人が株やFXを考えると思います。
これらは投資の中でも金融投資に分類されます。
お金を元手に分単位で変動する市場の動きに対応する必要があります。
したがって、日々急激な利益と損失が起きうる投資手法です。

それに対して、不動産投資は賃貸収入を得ることで成立する投資方法です。
一般的に賃料は一定ですので、一度賃貸契約が結ばれた後は急激な収入の下落はほとんどありません。
例えば家賃滞納や家賃の値下げなどで家賃収入がわずかに下がったとしても、その家賃を生み出す不動産そのものの価値にはそこまで大きな変動はありません。
そのため、安定感がとても高い投資方法と言うことができます。

副業として始めやすい

不動産投資は、サラリーマンの副業としても選択肢になりやすいです。
不動産投資と聞くと、大家業務や物件の管理、掃除などをイメージする方もいるかもしれませんが、これは専業の場合の話です。
一般的には、管理会社に業務を委託することが多いでしょう。管理会社の仕事は、賃貸管理建物管理の2つに分かれます。
賃貸管理は入居者の募集や家賃の回収を担当し、建物管理は施設の保守や入居者からのクレーム対応などをします。
これらの業務を管理会社に委託することで、それらの業務を自実際に自分でせずとも副業として不労所得を得ることができます。
賃貸管理や建物管理などの管理う業務はプロに任せることで、マンション経営に未経験でも全く問題なく不動産投資を行うことが可能です。
株やFXの場合、プロのトレーダーと競り合わなければなりませんが、不動産投資では適切な物件選びさえすれば、安定した運用が可能なことも特徴の一つです。

インフレ・デフレに強い

不動産投資から得られる収益には、賃貸収益と物件の売却益の2つがあります。
賃貸収益はインカムゲイン、物件の売却益はキャピタルゲインと呼ばれます。
この2つの収益があるため、インフレ時とデフレ時の両方で有利です。
インフレ時には物価が上昇し、不動産の価値も上がるため、キャピタルゲインが期待できます。
一方、デフレ時には物件の価格が下がることはほとんどありません。
貨幣の価値が上昇するため、安定した賃貸収益を得ることができます。

不動産経営のリスクと回避方法

これまで、不動産経営の3つの利点をご紹介しました。初心者にもアプローチしやすく、株やFXとは異なり物価変動に対するリスクが少ないことが特徴です。

しかし、不動産経営にも当然のことですがリスクがあります。メリットだけでなく、リスクも理解することで、経営全体を見極める助けになります。
以下では、不動産経営において考慮すべき5つのリスクとその回避方法を紹介します。

不動産経営の5つのリスクとその回避方法
  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 天災リスク
  • 修繕リスク

空室リスク

不動産投資の収益は、家賃収入に依存しています。
空室が続けば、収益も得られません。
さらに、ローンの返済にも支障が生じる可能性があります。
なぜなら、ローンの返済には家賃収入が必要だからです。
空室リスクを回避するには、物件選びの段階から入居者に選ばれやすい物件を探すことが大切です。
物件の立地が入居率に直結するため、地域の人口動態を考慮することが重要です。
また、交通アクセスの良さも空室リスクに影響します。
空室時でも安定した収益を得る方法として、サブリース契約も一つの選択肢です。収益物件をサブリース会社に貸し出し、定期的な家賃を受け取る契約です。

家賃滞納リスク

空室リスクと同様に、家賃滞納リスクも考慮しなければなりません。
所有する部屋が一時的にでも空室になると、家賃収入は途絶えます。
この問題は、区分所有の場合でも一室だけが空室であれば影響が出ます。
家賃滞納リスクを軽減するためには、入居者の信用性が重要です。入居者の審査において信頼性があると判断しても、滞納リスクを完全に排除することは難しいことがあります。
そのため、信頼性の高い賃貸管理会社に業務を委託する方法が効果的です。
賃貸管理会社は、入居者の募集と家賃回収を担当するだけでなく、入居者の信用情報を調査し、家賃滞納時に備える家賃保証を提供することがあります。

家賃下落リスク

家賃は需要と供給のバランスに応じて変動します。
初めに設定した家賃よりも、市況によって家賃を引き下げる場面もあれば、上げる場面もあります。
物件の魅力が同等であれば、新しい物件に入居者が流れることがあり、古い物件の家賃は下がる可能性があります。
このような価格競争により、家賃の下落が続くリスクがあります。
ただし、人気エリアにある物件であれば、家賃の維持が可能です。古い物件であっても、エリアの魅力があれば需要は高まります。
また、物件のリノベーションによって家賃の引き上げも考慮できます。
時代に合わせた改装を行えば、家賃を引き上げる余地が生まれます。環境や需要の変化に対応した管理が不可欠です。

天災リスク

天災リスクも考慮すべき要因です。
地震や台風などの天災は予測できず、物件への影響が懸念されます。物件を購入し、不動産投資ローンを組む場合、火災保険の加入が必要です。
また、水災や風災に対応する保険や地震保険も検討するべきです。物件が被害を受けた場合、修繕が容易でないこともあります。
入居者がいる場合、共用部分だけでなく居住部分の修繕が難しい状況に直面します。そのため、新築物件であれば、天災に強い耐震性能や耐火性能を備えていることが一般的です。

修繕リスク

物件は経年劣化し、日常的な使用による劣化も避けられません。
このため、修繕リスクも考慮しなければなりません。美観だけでなく、水道管や排気口、屋根裏などの部分も劣化します。
新築マンションを購入した場合、最初の数年間は修繕について心配する必要はありません。
しかし、中古マンションを所有する場合、購入時点ですでに修繕が必要な場合があります。
数年後には大規模な修繕が必要になる可能性もあることを考慮する必要があります。
新築マンションは、長期運用において多くのリスクに対処しやすいです。
耐久性のある新築マンションを選ぶことは、他の不動産と比較して安心できる選択肢です。

不動産経営を始める手順

これまで、不動産経営の利点とリスクについてお話ししました。リスクを考慮しながら、メリットを最大限に活かす計画を練ることが肝要です。

ここからは、不動産経営を実際に始めるまでのステップについて説明します。
この流れを事前に理解することで、段階的に進む際に戸惑うことが少なくなり、不動産投資会社との相談もスムーズに進めるでしょう。
誤った物件選びを避け、スムーズに不動産投資をスタートさせるためにも、地道に情報収集から始めましょう。

不動産経営を実際に始めるまでのステップ
  • STEP 1
    情報収集

    不動産投資では、物件の選定と管理を不動産会社に委託すれば、運用はほとんど自動化されます。しかし、物件を購入後にやり直すことは難しいため、スタートをどう切るかが極めて重要です。間違いのないスタートを切るために、情報収集が不可欠です。不動産投資に関連する専門用語や概念を事前に理解することは、成功への基盤となります。たとえば、利回りという言葉には表面利回り、実質利回り、投資利回りなど、異なる意味があります。これらを理解し、収益の見積もりを正確に行うことが大切です。

  • STEP 2
    投資目標とスタイルの設定

    不動産投資の専門用語を理解することで、長期的な収益性のシミュレーションが容易になります。情報収集を行いつつ、投資の目標やスタイルなどのビジョンを具体化しましょう。具体的なプランを立てるには、知識だけでなく、実際の経験も重要です。知識や経験が不足している場合、不動産投資のプロに相談することが役立ちます。専門家のアドバイスを受けることで、ビジョンを明確化し、具体的なプランを構築できます。

  • STEP 3
    物件の選定と購入

    投資の目標を設定し、プランを立てたら、物件選定と購入の段階に移ります。不動産会社との協力により、自身の目標に合った物件と運用方法を検討できます。不動産会社は、金融機関との連携を強化しており、融資のサポートや良好な条件を提供することがあります。物件を選定したら、金融機関で不動産投資ローンを組みます。金融機関は、個人の属性や物件の収益性を評価し、融資の可否を決定します。融資が確定したら、物件の引き渡しに進みます。不動産会社が提携する管理会社に業務を委託できれば、スムーズなスタートが切れるでしょう。

不動産の運用方法について

不動産投資を始めるには、まず情報収集と目標の設定が大切でした。次に、物件を購入し、不動産投資をスタートする段階について詳しく見ていきましょう。購入後の物件運用には、以下の3つの選択肢があります。

購入後の物件運用方法3つ
  1. 管理会社に委託
  2. 管理委託とサブリース契約
  3. 自主管理

管理会社に委託

購入した物件の管理や賃貸業務を専門の管理会社に委託する方法です。
管理会社は共用部分のメンテナンスや入居者の募集・家賃の回収を行います。
オーナーは管理費や委託手数料を支払うだけで、実務作業は必要ありません。
これにより、収益を得る際の手間が少なく、不労所得を得ることができます。ただし、空室リスクがあるため、計画に注意が必要です。

管理委託とサブリース契約

管理会社に委託しても空室リスクは残りますが、サブリース契約を結ぶことでリスクを軽減できます。
サブリース契約では、サブリース会社に部屋を貸し出し、家賃を受け取れる仕組みです。
ただし、通常は保証期間中しか満額の家賃が保証されず、期間終了後には賃料の保証率が低くなることがあります。
契約更新時には保証率の見直しも行われます。

自主管理

自分で物件を管理する方法も選択肢のひとつです。
自主管理をすることで手数料を節約し、家賃収入を最大化できます。
ただし、自主管理には条件があります。管理会社が行う業務のノウハウが必要で、入居者の募集や修繕費の管理など、多くの実務がオーナー自身で行われます。
時間と労力が必要なため、専業の大家業でなければ、業務委託を検討するのが賢明です。

まとめ

不動産投資は、株やFXのように急激な価格変動がなく、1日で大きな損失を被ることはありません。
慎重に選択された優良物件を保有できれば、あとは適切な管理会社に業務を委託することで、初心者でもほとんど何もしないで資産運用を継続できます。
また、賃貸経営は物価変動に対応しやすい利点もあります。

不動産投資はサラリーマンの副業としても有益ですが、リスクを忘れてはいけません。
空室リスクや家賃滞納リスクだけでなく、家賃が下落するリスクも存在します。
さらに、天災リスクや修繕に関するリスクにも対策が必要です。
不動産投資のリスクは予めある程度予想することができますので、計画的に取り組むことができるのが特徴です。
リスクを軽視しないキャッシュフローを組み立てて慎重に取り組みましょう!

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