不動産投資とは？基本的な仕組みや利益がどのように出るかわかりやすく解説

このブログでは、不動産投資のコツを解説しています。

以上のような、不動産投資に関する初心者向けの質問にお答えします。

最近では、将来の年金に不安を感じるなどから、不動産投資が一般のサラリーマンにも広まってきています。
「本業以外の収入を得たいけれれど、投資って難しそうで敷居が高いな…」と感じる人も多いでしょう。
特に、株やFXなどの金融投資と違って、不動産投資は投資を始めるに当たって物件を買う必要があります。不動産は当然のことながら高額な買い物になりますので、そう簡単に始められるような投資ではありません。
しかし、不動産投資は単に「難しそう」という理由だけで避けてしまうのはもったいない、副業として安定したリターンを稼ぎだす魅力的な手法ですので、是非この記事を読んでいただき、不動産投資のことを少しでもわかっていただければ嬉しいです。

不動産投資とは

不動産投資は、不動産の購入と運用により利益を得る投資方法です。例えば、マンションを購入してその部屋を入居者に貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。

不動産投資と他の一般的な投資、例えば株式や外国為替との主な違いは、その安定性です。
不動産投資は入居者が定住している場合、長期間にわたり安定した収益が期待できます。
また、慎重に物件を選び、優良な物件を取得・運用できれば、その後ほとんど時間も手間をかけることもなくリスクを最小限に抑えることもできます。
そのため、最近では本業で自由な時間の取りづらいサラリーマンなど広範な層から注目されています。

不動産投資の主な種類

一言で不動産投資と言っても投資する物件によって様々な種類があります。
代表的な5つの不動産投資について簡単に紹介しますので、不動産投資のイメージをつかんでください。

区分マンション経営

マンションやアパートの一室を購入し、それを入居者に貸し出す方法です。
初期費用が比較的低く、低リスクで始めることができます。
ただし、入居者がつかない期間は収益が得られません。

マンション・アパート一棟経営

マンションやアパートを丸ごと購入し、各部屋を入居者に貸し出す方法です。
初期費用は高額で、空室が発生すると家賃収入が減少するリスクがあります。
しかし、入居者を確保できれば長期的な利益が期待できます。

戸建て経営

一戸建てを購入し、入居者から家賃収入を得る方法です。
初期費用は低い場合もありますが、老朽化などの問題が起こりやすくなることがあります。

駐車場経営

所有または借りた土地を駐車場として運用する方法で、初期費用は比較的低いですが、収益には限界があります。

コインランドリー経営

土地を利用してコインランドリーを経営する方法で、初期費用は高いが、運営コストが低く、長期的に収益を得やすいです。

様々な種類の不動産投資がありますが、自分自身の投資目標や資金に合わせて、どのような物件で投資を行うか充分に検討することがとても重要です。
それぞれの特性を理解し、自身に合った方法を選びましょう。

不動産投資でどのように利益が出るか

不動産投資における利益の仕組みは、主に「インカムゲイン（Income Gain）」と「キャピタルゲイン（Capital Gain）」の2つの要素から成り立っています。

それぞれの利益のメリット・デメリットを簡単に説明します。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産を保有したままで得られる収益のことです。

具体的には、購入した不動産を入居者に貸し出すことで得られる家賃収入がこれに当たります。
たとえば、月額8万円の家賃を得ている場合、これがインカムゲインです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、不動産を売却することで得られる利益のことです。
保有している物件の不動産価値が増加している場合、それを売却することで得られる利益がキャピタルゲインとなります。
たとえば、2,000万円で購入した不動産を2,300万円で売却することができると、300万円のキャピタルゲインが得られます。

不動産投資において、これらの要素を組み合わせて利益を最大化する戦略を検討することが重要です。どちらの要素を重視するかは、個人の投資目標や戦略に応じて決定されます。

不動産投資の利回り

不動産投資において、理想的な利回りは個々の投資目標やリスク許容度によって異なります。

一般的には、利回りが3%から7%の範囲が一般的な目安とされていますが、これはあくまで参考値であり、特定の市場や地域によっても変動します。

不動産投資における利回りについて簡単に説明します。

利回りは、投資したお金に対して得られる利益の割合を示します。
主な種類として、「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2つがあります。

表面利回り

年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って計算します。

例えば、年間の家賃収入が100万円で、物件を1000万円で購入した場合、表面利回りは10%になります。

実質利回り

年間の家賃収入から運営にかかる費用を差し引いて、その後、購入に関連する諸経費も考慮して計算します。

例えば、年間の家賃収入が100万円で、運営費用が20万円、購入時の諸経費が30万円だった場合、実質利回りは5%になります。

一般的な目安として、表面利回りは3%から7%の範囲が一般的です。

もちろん、利回りは高ければ高いほど良いのですが、利回りが極端に高い物件は潜在的な問題を抱えている可能性があるため、注意が必要です。

適切な利回りを見つけるためには、市場調査やリスク評価が不可欠ですので、時間をかけて検討することが大切です。

利回りに影響を与える要因は下記のようなものがあります。市場調査やリスクの評価をする際にこのようなことに注意をして総合的に判断すると見落としがありません。

地域の需要と供給

不動産市場の需要と供給に応じて、家賃や物件価格が変動します。需要が高く供給が限られている場合、高い利回りが期待できることがあります。

物件の種類

物件の種類によって利回りが異なります。一般的にアパートやマルチファミリーの多戸建て物件は、単一の住宅よりも高い利回りを持つことがあります。

物件の状態

物件の状態や年齢は、修繕やメンテナンスのコストに影響を与えます。新しい物件は初期の利回りが高いかもしれませんが、古い物件は修繕コストがかかることがあります。

金利水準

低金利の環境では、融資コストが低くなり、不動産の投資が魅力的になります。しかし、金利が上昇すると、ローンの返済負担が増え、利回りが低下する可能性があります。

地域経済

物件が位置する地域の経済状況も利回りに影響します。経済が成長している地域では需要が高まり、家賃が上昇する可能性が高いです。

リスク許容度

投資家のリスク許容度によって、利回りの目安が変わります。高いリスクを取ることに耐えられる場合、高い利回りを求めることができますが、それにはリスクも伴います。

諸経費

物件購入時にかかる諸経費（不動産取得税、登記費用、仲介手数料など）や、運用中の維持管理費用などを考慮した実質利回りが、投資評価においてより重要です。

一般的な目安として、3%から7%の利回りは多くの投資家にとって受け入れ可能な範囲であり、安定した収益を追求する際に適しています。ただし、特定の市場や状況に応じて、これらの目安は異なることがあります。不動産投資を行う際には、地域の市場調査、リスク評価、将来の見通しを熟考し、自身の投資目標に合った利回りを設定することが重要です。

不動産投資で住宅ローンを組みやすい人の特徴

不動産投資を始める上で、現金一括で物件を購入することはほとんどなく、一般的に不動産投資ローンを利用することになることが多いでしょう。

不動産投資ローンは住宅ローンの審査と違い、投資物件の収益性も審査の対象になりますが、属性として不動産投資ローンを組みやすい人の特徴は以下の3点です。

安定収入がある方

士業、公務員、上場企業の従業員など、安定した収入源がある人は、金融機関にとって信頼性が高いと見なされ、ローンを組みやすいです。

他の多額の借入がない方

他に多くの借入（ローンやクレジットカードの借り入れなど）がないほど、新たな借入の審査に有利です。多重債務は貸し倒れリスクを高めるため、金融機関は注意深く審査します。

年収が700万円以上の方

一般的な基準として、年収が700万円以上ある方は、ローンの審査に有利です。
ただし、必ずしもこの金額以上でなければならないわけではありません。年収の10倍程度までの借入が可能な金融機関もあります。

不動産投資を始めてみよう

不動産投資はリスクがある一方で、適切な知識と計画を持って運用すれば、安定した収益を得ることができる投資方法です。

不動産投資の種類は主に下記のような種類があります。自分にあった物件で始めて見るなのでことをお勧めします。

不動産投資利益はインカムゲインとキャピタルゲインの二種類があります。

それぞれの利益を組み合わせながら、3%から7%の範囲の利回りが実現できれば、あなたの不動産投資は成功しうていると言えるでしょう。

ここまで読んでいただければ、不動産投資のイメージが何となくついたかと思います。

あとは信頼できる不動産会社や専門家と連携し、慎重な計画を立てて投資を進めることが成功への鍵ですので、安定した不労所得を形成するためにも一歩踏み出していただければ嬉しいです。
一緒に頑張りましょう！