このブログでは、初心者の方向けに不動産投資の基本的なコツを解説しています。
不動産投資をしてみようかと…
不動産ローンについて教えてください！
以上のような、不動産ローンに関する質問にお答えします。
不動産投資を成功させるために、まず正しい知識を身につけてから始めることがとても大切です。何も知らずに投資を始めることは、時には失敗につながる可能性があるからです。
自己資金が限られていても、不動産投資ローンを適切に利用することで、不動産投資を始めることができます。
不動産投資ローンを効果的に利用するためにも、不動産投資ローンのメリットや住宅ローンとの違い、金利の相場など、不動産ローンに関する基本的な知識を完璧ではないにしろ少しでも頭に入れていることがとても大切です。
このような基本的な知識を持つことによって、不動産投資を成功に近づけることができますので、是非参考にしてみてください。
「不動産投資ローン」と「住宅ローン」があることさえ分かっていませんでした…
不動産投資ローンについて知りたいな…
不動産投資ローンのメリット
不動産投資を始める際、物件購入のためにローンを組むことは一般的でしょう。
ローンを利用することは、「お金を借りる行為」として、ネガティブに捉えられることもあることも事実です。
しかし、不動産投資ローンを活用することには多くのメリットが存在します。
これらのメリットを上手に活かすことで、不動産投資は成功に近づきますので是非効果的に利用できるよう知識を深めましょう。
不動産投資ローンのメリット3つをわかりやすく解説します。
自己資金が少なくても不動産投資が可能
不動産を購入するには多額の資金が必要です。
自己資金を貯めてから投資をスタートすることも考えられますが、自己資金を溜めるために数年〜数十年使ってしまうと、本来投資に使うべき貴重な時間が失われてしまうこともあります。
不動産投資を始める際、ローンを活用すれば、自己資金が限られていても投資をスタートできるので、とても効率的です。
この点は、株や投資信託などの他の投資にはない、不動産投資の特長と言えます。
ただし、ローンを組むには金融機関の審査が必要で、返済能力を証明する必要があります。
ローンの利用には注意が必要です。
家賃収入でローン返済が可能
不動産投資では、入居者からの家賃収入が得られます。
この家賃収入をローンの返済に充てることができる点も大きなメリットです。
物件から得る収入をローン返済の元手とすることで、高額な物件の購入にも見込みを持つことができます。
ただしこの場合、空室や家賃滞納、災害などにより家賃収入が減少するリスクもあることを忘れてはいけません。
家賃収入が減少した場合、返済額をまかなうために自己資金を使わなければならない可能性などもあるため、余裕を持った資金計画が必要です。
スピーディーな不動産投資が可能
不動産投資ローンのもう一つのメリットは、スピーディーな投資が可能になることです。
初めての物件の管理が大変であることもあるため、収益を増やすためには物件数を増やす必要があります。
自己資金が充実している人であっても、ローンを組まずに物件を購入することは難しいでしょう。
複数の物件を所有する際には、各物件ごとに自己資金の割合を抑え、次の物件の購入資金に充てることがおすすめです。
ローンを組むことに抵抗を感じるかもしれませんが、融資を受けることは不動産投資においてはデメリットではなく、成功の鍵と言えます。
大きな借入額に対して、どれだけ家賃収入を増やせるかが、不動産投資の成功につながる秘訣です。
不動産投資を始める上で、時間や物件数にレバレッジをかけるためには「不動産投資ローン」の利用は必要不可欠な感じですね。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも物件を購入するために使うものですが、それぞれに違いがあります。これらのローンの違いについて整理すると次の表のようになります。
それぞれの項目について簡単に説明していきます。
資金調達の目的
| 不動産投資ローン | 収益用不動産の購入用 |
| 住宅ローン | 自宅の購入・回収など自らの居住用 |
住宅ローンは居住用の住宅を取得するために設計されている商品なので、投資用ローンとしては利用できません。
住宅ローンを使って購入した物件を投資用住宅としての貸出したり、店舗・事務所などの目的外で利用するなどの不正利用をした際、借入金の一括返済を求められる可能性がありますので注意が必要です。
返済原資
住宅ローンの返済原資は主に給与収入です。
不動産投資ローンは購入した物件から得られる家賃収入をもとに、返済を行っていきます。
融資金額
| 不動産投資ローン | 年収の10倍〜20倍までの高額な融資が可能な場合がある |
| 住宅ローン | 年収の6倍〜8倍までの借入額 |
住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資金額に違いがあります。
住宅ローンは借り手の年収の6倍から8倍までの借入額が目安ですが、不動産投資ローンは年収の10倍から20倍までの高額な融資が可能な場合があります。
金利
| 不動産投資ローン | 1.5％から4.5％前後 |
| 住宅ローン | 0.5％から2.0％前後 |
不動産投資ローンの金利は、一般的に住宅ローンよりも高い傾向があります。
これは、住宅ローンの金利が高すぎると住宅購入が難しくなるため、また、不動産投資ローンは家賃収入が減少するリスクがあり、貸し倒れのリスクがあることによります。
金利は金融機関によって異なりますが、一般的に住宅ローンの金利は0.5％から2.0％前後で、不動産投資ローンの金利は1.5％から4.5％前後が一般的です。
審査基準
| 不動産投資ローン | 住宅ローンの審査基準である属性に加えて、物件の価値や収益力も評価されます。 |
| 住宅ローン | 家族構成や年収、勤務先、勤続年数、自己資金、与信など、いわゆる「属性」と呼ばれる項目が重視されます。 |
不動産投資ローンと住宅ローンは、目的が異なるため、審査基準にも違いがあります。
ローンを申し込む際、借り手の属性が審査の基準となりますが、不動産投資ローンの場合は、属性だけでなく、物件の価値や収益力も評価されます。
そのため、不動産投資ローンの方が審査が厳格になります。
返済能力を評価するために、個人とビジネスの信用度が重要です。
個人の信用度を示すのは属性情報で、雇用先、年収、職歴などが含まれます。一方、物件の価値や収益力などはビジネス信用度を評価するのに必要です。
金利が低ければ、返済期間を長く設定しても問題ありません。
しかし、金利が高い場合は、返済期間を短くすることが検討されることもあります。
ただし、期間を極端に短く設定すると、毎月の返済額が高額になり、負担が増える可能性があるため、金利と返済期間のバランスを考慮しましょう。
住宅ローンは通常、固定金利で提供されますが、不動産投資ローンは変動金利であることが多いという点も留意すべきです。
金利は投資に大きな影響を与えるため、慎重な資金計画が必要です。
法人名義の利用
| 不動産投資ローン | 法人名義での契約が可能 |
| 住宅ローン | 法人名義での契約は認められません。 |
法人名義でローンを組むことができるかどうかも、不動産投資ローンと住宅ローンの違いの一つです。
住宅ローンは借り手が住むための物件を前提としているため、法人名義での契約は認められません。
一方、不動産投資ローンは購入した物件を賃貸に出し不動産収入を得る事業のためのローンであり、法人名義での契約が可能です。
これは住宅ローンの返済は主に借り手の給与に依存しますが、不動産投資ローンでは家賃収入も返済の元手になることが考えられているからです。
返済期間
| 不動産投資ローン | 25年から35年の返済期間が一般的 建物の耐用年数に応じて変動することがあり |
| 住宅ローン | 25年から35年の返済期間が一般的 |
住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済期間も異なります。どちらも25年から35年の返済期間が一般的ですが、不動産投資ローンでは建物の耐用年数に応じて変動することがあります。
耐用年数とは、特定の固定資産が法的に使用可能な期間のことを指します。
例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年で、築10年の物件を購入した場合、通常35年の返済期間になります。
一方、木造のアパートなどは耐用年数が22年で、新築でも20年から25年の短い返済期間となります。
年齢制限
| 不動産投資ローン | 物件の状態が良ければ、70歳以上でもローンを組むことができる場合がある |
| 住宅ローン | 定年までの期間のみ借りることができる制限 |
住宅ローンには、借り手の給与が返済の元となるため、多くの金融機関で定年までの期間のみ借りることができる制限が設けられています。
一方、不動産投資ローンでは、家賃収入が返済の元となるため、物件の状態が良ければ、70歳以上でもローンを組むことができる場合があります。
節税対策として、高齢者が不動産投資を始めることも増えています。
不動産投資ローンの金利の傾向
不動産投資にローンを組む場合、金利は選ぶ金融機関によって異なります。それぞれの金融機関ごとに金利の傾向を紹介しましょう。
メガバンクと都市銀行の金利
メガバンクとは、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、そしてりそな銀行などの大手銀行を指します。
これらの金融機関の変動金利はおおよそ1％前後で、ほぼ同じ水準です。
※不動産投資ローンの約9割が変動金利であることです。
メガバンクの金利は他の金融機関と比較して低い傾向がありますが、その分審査が厳格です。
個人の属性、自己資金、年収、物件の条件（例: 駅近、築浅）など、多くの条件を満たす必要があります。メガバンクの利点は、全国に支店が広がっているため、どこに住んでいても遠方の物件を購入できることです。
地方銀行、信用金庫、信用組合の金利
地方銀行、信用金庫、信用組合も全国各地に存在し、金利は地域によって異なります。
金利は変動し、低いところでは約1.5～2％程度、高いところでは4.5％程度にも及ぶことがあります。金利が高い代わりに、長期の借入ができるメリットもあります。
これらの金融機関は、メガバンクとは異なり、営業エリアが限定されることがあります。
ただし、不動産投資に力を入れている銀行なら、エリアの制約を超えて対応している場合もありますので、調査が大切です。
日本政策金融公庫の金利
日本政策金融公庫は、財務省が運営する金融機関で、固定金利のみを提供しています。
金利はおおよそ1.2～1.9％の範囲に収まります。この公庫の特徴は、借入期間が最大10年または15年まで限定されていることや、属性や物件の条件よりも事業性が重要視されることです。
他の金融機関では不動産会社が代行交渉を行うことができますが、日本政策金融公庫では個人が支店に直接交渉に行く必要があります。
この公庫は他の金融機関と基準が異なり、審査が通りやすい傾向があるため、他での申し込みが難しい場合は相談してみる価値があります。
不動産投資ローンの審査基準を把握しよう
不動産投資ローンを組む際、金融機関によって基準が異なりますが、一般的な審査基準についてご紹介します。これらの基準を理解することで、審査に通過しやすくなります。以下は審査に通りやすい条件です。
属性を向上させる
審査では、個人の属性が重要になります。
これには年収、勤務先、勤続年数、貯金額などの要素が含まれます。
年収は500万円以上が目安とされ、高いほど借入可能額が増えます。勤務先の信頼性も評価されます。長期間同じ職場で働いていると信頼性が高まります。
また、貯金はリスク回避の指標となります。
ローンを申請する前に、属性を向上させるための努力が大切です。仕事を辞めたり、貯金を減らすことは避けましょう。
収益性の高い物件を選ぶ
金融機関は、物件の収益力も評価基準とします。
物件が将来的に高い収益を生み出す可能性があるほど、審査が通りやすくなります。
個人の属性だけでなく、物件選びも重要です。
高い収益性を持つ物件を見つけることは、審査を有利に進める手助けとなります。
専門的な不動産会社を選ぶ
不動産会社によって、ローンの取り決めに力を入れているところがあります。
これらの会社を選ぶことで、金利が優遇されたり、属性が基準を満たさなくても審査が通りやすくなる場合があります。
不動産会社を選ぶ際には、信頼性のある会社を選びましょう。
一部の不動産会社は不正行為に関与している場合もあるため、注意が必要です。
自己資金を用意する
自己資金があることは、属性の一部として重要視されます。
必ずしも頭金として支払わなければならないわけではありませんが、金融機関は借り手が滞りなく返済できることを求めます。
貯金がある人は、返済能力を証明する材料として評価されます。
自己資金がない場合でも、貯金を持つことは審査に有利な要素となります。
不動産投資ローンを利用する手順を理解しよう
不動産投資ローンを利用するには、以下のステップを順に進める必要があります。これらの基本的な手順を把握し、スムーズに不動産投資を始めましょう。
- STEP 1物件の選定
不動産投資を開始するためには、まず投資対象となる物件を見つける必要があります。
物件選定は投資の成功に直結するため、収益性や将来性を考慮しながら選びましょう。
物件の立地や築年数、市場需要などを検討し、適切な物件を見つけます。 - STEP 2購入申込
物件を見つけたら、購入申込を行います。
物件の売主と買主が契約内容に合意し、契約を締結します。
契約に際しては、細かい条件や取引内容を確認し、説明を受けることが大切です。 - STEP 3金融機関の選定
不動産投資ローンを組む金融機関を選びます。
金融機関によって金利や審査基準が異なりますので、自身のニーズに合った金融機関を選択しましょう。
不動産会社が提携している金融機関も検討の価値があります。 - STEP 4必要書類の準備
ローン申し込みに必要な書類を準備します。
身分証明書、収入証明書、金融資産の証拠、納税証明書、返済計画、住民票などが含まれます。
これらの書類を整え、申し込みに備えましょう。公的な書類は最新のものを用意することが重要です。 - STEP 5不動産投資ローンの申し込み
選んだ金融機関にローンの申し込みを行います。
担当者は属性や物件条件を確認し、審査に進みます。
申し込み時には申込書を提出する場合や別途書類が必要な場合もあるため、担当者の指示に従いましょう。 - STEP 6審査結果通知
審査申し込みから数週間から1ヶ月後に、金融機関から審査の結果が通知されます。
通過した場合、借入額、金利、借入期間などの条件が提示されます。 - STEP 7ローン契約
審査に合格したら、金融機関とローン契約を締結します。
契約には金銭消費貸借契約、抵当権設定契約、根抵当権設定契約、団体信用生命保険契約などが含まれます。
団体信用生命保険は、借主が不慮の事故や病気で亡くなった場合に備えての保険です。
これらのステップを順に進め、不動産投資ローンを利用して投資を始める準備を整えましょう。
不動産投資を成功するためには、物件選定と金融機関選定に特に注意が必要です。
まとめ
不動産投資をスタートする際、多くの投資家がローンを利用することが一般的です。
しかし、中には「借金はリスクが高い」というネガティブなイメージを持つ人もいます。しかし、不動産投資において、ローンを活用することは必ずしもデメリットではありません。
むしろ、ローンを上手に活用することで、不動産投資を成功に導くことができるのです。
不動産投資ローンには、自己資金が不足していても物件を購入できる利点があります。
また、物件から得られる家賃収入を使ってローンの返済ができるという魅力もあります。
不動産投資ローンのメリット3点については下記のようになります。
不動産投資ローンは住宅ローンとの類似点もありますが、目的や特徴は異なるため、理解と注意が必要です。
違いは下記の表のようにまとめられます。
不動産投資ローンを活用する際には、重要なポイントがいくつかありますので、上記のステップを参考に一つづつ進めていってくださいね。
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