不動産投資の方法を購入から管理・運用までわかりやすく紹介

このブログでは、不動産投資の方法を解説しています。

以上のような、不動産投資の方法に関する質問にお答えします。

最近、多くの人が不動産投資に興味を持っています。その中でも「不動産への投資は、多くの自己資金を持っていない人には向いていない」「資産運用は難しいそう…」と感じる方がほとんどでしょう。

しかし、実は不動産投資は、普通のサラリーマンでも始めやすい投資の一つなのです。
一度方法を理解すれば、リスクを最小限にしながら安定した収益を得ることができ、これを資産形成の一環として活用できます。

そこで、この記事では、不動産投資のスタート方法について初心者の方でも分かるように、簡単に説明します。是非参考にしてください。

不動産投資を始める | STEP 1【物件の購入】

不動産投資を始める前に、まず自分の投資目標を明確にすることが大切です。

不動産投資が初めての人にとっては、「サブリース」「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」といった不動産投資で使われる用語など最初は理解しづらいかもしれません。

そういったこともありますので、まずは勉強も兼ねて、不動産投資セミナーに参加したり、アパート経営やマンション経営に関する書籍を読んだりして、基本的な知識を身につけましょう。

そして、ある程度の知識がついて不動産投資の雰囲気がわかってきた後に、実際に投資対象の物件を選ぶ際には、立地条件や物件情報を調査し、実際に物件を見て回ることがとても大切です。

情報収集と勉強を始めましょう

不動産投資やアパート経営に関する情報収集には、インターネットが欠かせません。不動産投資を扱っている企業が運営しているウェブサイトから、個人の投資家が情報発信しているブログまで、多種多様な情報が溢れています。

セミナーなどと違って、時間と場所に縛られずにスマートフォンでも不動産投資の情報に触れることができますので、とても便利です。

けれどもインターネットでは誰でも情報を発信できるため、情報の信頼性に十分気をつけて接することが大切です。そういった意味では、きちんと責任を持って編集・発行された書籍を読むこともおすすめです。

勉強は地味ですが、コツコツと身に付けた基礎知識は、将来の投資戦略を考える手助けになりますので、興味を持てる方法で積極的に不動産投資の情報に触れていきましょう。

目標金額を設定し、目標を明確化しましょう

不動産投資を始める際に重要なのは、自身の投資目的を明確にすることです。

目標金額などを設定することはとても大切です。
取らぬ狸の皮算用になってしまいがちですが、目標とする金額を得るためには、その金額を生み出す物件を取得・管理・運営することが必要になります。

また、そういった「副収入を得る」だけでなく、「老後の安定を図りたい」「節税を考えている」「相続対策を必要としている」「リスクがあっても高い収益を目指したい」など、様々な目的があるでしょう。

目的が明確になれば、それに合った物件を選ぶことができます。

さらに、「何年でどれだけの家賃収入を得たいか」「どれだけの利益を得たいか」など、具体的な目標金額も設定できると、次に何をすべきかが見えてきます。

投資スタイルや方針を決める

目的と目標金額が明確になったら、物件をどのように運用するかを考えます。

物件を売却して利益を得る方法を「キャピタルゲイン」と呼び、物件を賃貸して収益を得る方法を「インカムゲイン」と呼びます。

キャピタルゲインは資産を売却することで収益を得るため、インカムゲインは資産を保有し続けることで安定した収益を得ます。

投資目的や期間などを考慮し、どちらの方法を選ぶか決定しましょう。

物件の調査と選定を行う

リスクを最小限に抑え、収益を最大化するためには、事前の調査や情報収集が不可欠です。気になる物件を見つけたら、インターネットなどで土地の価格相場を調べ、近隣の路線価や公示地価なども確認しましょう。

また、生活利便施設が近くにあるか、周辺の住環境も調査しましょう。購入を検討している物件の現地調査を行い、物件の状態や周辺環境を確認しましょう。

物件の購入手続きを進める

物件を仲介業者を通じて購入する場合、物件を選んだら金融機関に融資の申請を行い、融資が確定したら購入申し込みを行います。物件を取り扱っている不動産会社に「買付証明書（購入申込書）」を提出して、購入希望を売主に伝えます。

この書類を通じて、価格交渉を行うことも可能です。複数の買い手からのオファーがある場合、売主はひとりを選びます。売買契約を結ぶためには、売主と買主の合意が必要です。

不動産投資を続ける | STEP 2【管理・運用】

不動産投資の成否は、物件の管理と運用方法にかかっています。優れた物件を購入しても、適切に運用できなければ利益を得るのは難しいでしょう。以下では、不動産の管理と運用の方法について詳しく説明します。

不動産管理と運用には3つの方法があります。

1. 自主管理: 自分自身が入居者とのコミュニケーション、契約の締結、家賃の徴収、修繕など、物件のすべてを管理します。自主管理のメリットは、管理手数料を支払わずに済むことと、問題が発生した際に迅速に対応できることです。しかし、クレーム対応やメンテナンスに時間と手間がかかるデメリットもあります。

2. サブリース: 管理会社が物件を一括借り上げし、入居者に転貸する方法です。この場合、オーナーは定期的な収入を得ることができますが、賃料の査定などは管理会社に依存します。また、初期賃料が長期間保証されるわけではないため、デメリットとして考慮する必要があります。

3. 管理委託: 管理会社に対して物件の管理業務を委託する方法です。この方法では、専門的な知識を持つプロが運用全般を担当してくれます。緊急時のトラブルやクレーム対応も管理会社が処理します。管理会社には一般的に月額家賃の3～7％の料金がかかります。デメリットとして、管理会社の評判や実績に依存するため、信頼性の高い会社を選ぶ必要があります。

どの方法を選ぶべきか

自主管理はコストを抑えられますが、自身の時間とスキルが必要です。サブリースは収入を安定化させやすい一方、査定に依存します。管理委託はプロの手に委ねることができますが、信頼性の高い会社を見つける必要があります。投資目的や自身の状況に応じて、最適な方法を選びましょう。

不動産投資の税務 | STEP 3【確定申告の方法】

不動産投資によってアパート経営などから所得が発生した場合、確定申告が必要です。確定申告を正しく行うことで、所得税や住民税を節約できる場合もあります。以下では、不動産投資を副業として行う方に向けた確定申告の方法と必要書類について詳しく説明します。

確定申告に必要な不動産投資関連の書類

確定申告書を記入するために必要な書類には、源泉徴収票、不動産売買契約書、譲渡対価証明書、売渡精算書、賃貸契約書、家賃送金明細書などが含まれます。

1. 源泉徴収票: 年末に会社から提供される書類で、1年間の所得金額が記載されています。これに不動産投資で得た課税所得を追加して確定申告を行います。
2. 譲渡対価証明書: 土地と建物の費用を区分けして減価償却を計算するために必要です。売買契約時に作成されない場合は、不動産業者に依頼しましょう。ただし、売買契約書にこの情報が含まれている場合は、それを利用できます。

収支内訳書の重要性

収支内訳書は、売上、仕入、経費などの合計金額を記入し、最終的な収益を示す書類です。経費として計上できる項目には給料、地代家賃、減価償却費、損害保険料などがあります。収支内訳書では、貸付物件ごとの内訳、家賃の収支、物件の戸数や部屋数を明記する必要があります。また、家族を雇った場合の控除対象も確認できます。従業員の給与、保険料、固定資産の減価償却費、借入金の利子、不動産建築物の修繕費用、税理士や弁護士への報酬なども経費として計算できます。これにより、不動産経営の状態を把握しやすくなります。

確定申告書B（第一表）・確定申告書B（第二表）

確定申告書Bの第一表には、「収入」「所得」「所得控除」「納税額」などを記入します。収入欄には、サラリーマンとしての給与所得と不動産所得の両方を記入します。源泉徴収票からの金額、配偶者控除、保険控除なども記入します。次に、収入から控除を引くと所得金額が算出され、経費などを差し引くと最終的な課税対象額がわかります。納税額よりもすでに源泉徴収されている金額が大きい場合、その分は還付されることがあります。

確定申告の方法

確定申告の方法には以下の3つがあります。

1. 紙の書類を記入して税務署に持参する方法
2. 紙の書類を税務署に郵送する方法
3. e-Tax（インターネットを利用して申告する方法）

e-Taxを利用する場合、ICカードリーダライタが必要です。提出期限はカレンダーによって前後することがありますが、一般的には2月15日から3月15日までです。

専門家への相談

確定申告に関して不安がある場合、税理士や税務署に相談しましょう。不動産投資に関する確定申告は複雑な場合があるため、専門家の助言を受けることで間違いを防げます。また、自分で確定申告を行う際にも、専門家のアドバイスを受けることができます。管理業者に委託している場合、その業者にも確定申告について相談することができます。

まとめ

不動産投資は、最近ではサラリーマンなどにも人気があり、比較的リスクが低い投資法です。持続的な利益を得るためには、不動産投資について学び、明確な投資目標を持つことが大切です。

不動産の管理と運用には、主に「自主管理」「サブリース」「管理委託」の3つの方法があります。それぞれには異なる利点と欠点があるため、自身の状況に合った方法を選ぶことが肝要です。

不動産投資を始めると、確定申告が必要になります。確定申告書の作成は複雑なことがあるため、疑問点があれば税務署や税理士に相談することがおすすめです。また、場合によっては税理士に依頼することも考えてみてください。管理委託をしている場合、一部の管理会社は確定申告に関するアドバイスを提供していることもあるため、そのサービスを活用することもできます。