不動産投資信託（REIT）とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説

このブログでは、初心者の方向けに不動産投資のコツを解説しています。

以上のような、不動産投資信託に関する質問にお答えします。

「不動産投資をしているけど、最近不動産投資信託にも興味を持ち始めた」「不動産投資信託という言葉は聞いたことはあるけど、具体的にどんなものか理解していない」といった方もいるでしょう。

不動産投資信託は、通常の不動産投資と比較して、低い予算で複数の不動産に投資できる上、プロの運用チームに任せられる利点があります。
重要なのは、不動産投資信託は物理的に不動産を所有・経営するわけではないという点です。これは不動産投資との大きな違いです。

不動産を実際に所有するわけではないので、不動産投資に比べて気軽にスタートできるメリットがありりますが、投資法人の破産や、運用している不動産に関連したリスクが発生する可能性もあることを把握しておきましょう。

この記事では、不動産投資信託の基本知識、長所と短所、関心を持っている人向けの書籍、要点についてわかりやすく説明しますので、是非参考にしてみてください。

不動産投資信託 (REIT) とは

不動産投資信託（REITまたはリート）は、個人や機関投資家から資金を集めて、オフィスビル、商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に配当する商品です。

法的には投資信託の一種であり、「REIT」はアメリカからきた仕組みで、日本では頭にJAPANの「J」を付けて「J-REIT」として知られています。

不動産投資信託は、一般的に不動産市場に多様性と流動性をもたらし、これによって個人投資家は少ない資金で複数の不動産に分散投資をすることできます。

不動産投資信託の運用は、専門の資産運用会社が不動産の選定や資金調達などを担当します。
投資家はREITが発行した投資証券を購入し、その資金で複数の不動産を運用し、得た利益が分配されます。

投資証券は証券市場で証券会社を通じて売買されますので、不動産投資信託で投資を始めるには、証券会社で口座を開設することが必要です。

おすすめの証券会社は下記の記事で紹介していますので、是非参考にしてみてください。

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託の主な特徴やメリットを簡単に説明します。

収益の分配

不動産投資信託は、不動産からの収益（賃料収入など）を投資家に分配します。投資家はこれらの分配を受け取ることができ、一般的には定期的な収益が得られます。

ポートフォリオの多様性

不動産投資信託は、複数の物件やプロジェクトに分散投資するため、リスクの分散が可能です。一つの物件に依存しないため、単一の不動産投資に比べてリスクが低減します。

流動性

不動産投資信託は取引所で売買されるため、比較的高い流動性を持っています。投資家は比較的簡単に資産を売却することができます。

プロの管理

不動産投資信託はプロの管理者によって運営され、物件の選定、管理、保守が専門家によって行われます。これにより、投資家は専門知識を持たなくても不動産市場に投資できます。

一方で、不動産投資信託にはデメリットも存在します。たとえば、市場の変動に影響を受ける可能性があることや、分配金の変動性があることなどが挙げられます。投資を検討する際には、個人の財務状況や投資目標に合った信託を選択し、リスクを理解することが大切です。

不動産投資信託のデメリット

不動産投資信託（REITs）にはいくつかのデメリットがあります。以下にその主な点を挙げてみましょう。

リスク分散の制約

REITsは複数の不動産プロパティに分散投資することが一般的ですが、一つのポートフォリオに依存するため、特定の不動産市場やセクターにリスクが集中する可能性があります。また、REITs自体も株式市場で取引されるため、市場の変動に影響を受けます。

配当の変動

REITsは不動産収益の一部を配当として投資家に還元しますが、これらの配当は市場状況やプロパティの収益に応じて変動します。そのため、一定の収入を必要とする投資家には不安定である可能性があります。

信託料と手数料

不動産投資信託の運用には信託料や管理手数料がかかります。これらの費用は収益から差し引かれ、投資利回りを低下させる可能性があります。また、証券取引手数料もかかることがあります。

市場リスク

REITsは株式市場で取引されるため、株価の変動によるリスクを抱えます。不動産市場の景気や金利の変動、投資家のセンチメントなど、さまざまな要因が影響を与える可能性があります。

キャピタルゲインの制約

REITsは主に収益物件からの配当を提供することが求められており、キャピタルゲイン（資産価値の増加）が制約されています。そのため、不動産の大幅な価値上昇を期待する場合、REITsはその恩恵を受けにくいことがあります。

非流動性

REITsは株式市場で取引されますが、不動産の物理的な売却と比べて非常に流動性が低いです。特に大きな売却を行う場合、市場での売却には時間がかかることがあります。

これらのデメリットを考慮して、投資家は自身の投資目標やリスク許容度に合った戦略を検討することが重要です。また、REITsの特性を理解し、バランスの取れたポートフォリオを構築することが不動産投資の成功につながります。

不動産投資信託と他の投資商品との比較

不動産投資と何が違うのか、不動産投資信託の基本的なしくみと、他の投資商品との違いを見ていきましょう。

「不動産投資」との比較

不動産投資信託と通常の不動産投資にはいくつか違いがあります。まず、わかりやすいのは投資金額に関してです。

不動産投資信託は、わずかな資金からでも参加できるように設計されています。一口から投資でき、例えば10万円程度の少額からでも始めることができます。ただし、少額の投資では得られる利益もそれほど大きくありません。

一方、通常の不動産投資では、物件を購入するための一定の資金が必要です。
具体的な金額は、借り入れの有無や物件の価格に依存しますが、相応の資金を用意する必要があります。
不動産投資は、通常、物件からの家賃収入を得ることが主要な収益源となり、空室が少ない限り比較的安定した収入を期待できます。

次に、不動産の運用方法に関する違いがあります。不動産投資信託では、不動産の運用と管理は専門のプロによって行われます。
つまり、投資家自身が物件を管理する必要はありません。
一方、通常の不動産投資では、投資家が自分で物件を購入し、運用や管理を行うことが一般的です。ただし、物件の管理を専門の管理会社に委託することもできます。

「不動産投資付ソーシャルレンディング」との比較

不動産投資付ソーシャルレンディングと不動産投資信託は、運営会社や投資方法において異なります。

不動産投資付ソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディング事業者を介して投資家から調達した資金を不動産事業者に融資します。

これは、個々の投資家がソーシャルレンディング事業者を通じて特定の不動産プロジェクトに投資する仕組みです。

一方で、不動産投資信託は、投資法人が資金を集め、不動産に投資し、運用します。

これは、複数の投資家が証券会社を通じて不動産投資信託の株式や口当たりを購入し、信託会社がそれを管理する仕組みです。

具体的な投資プロセスにおいて、不動産投資付ソーシャルレンディングへの投資を考える場合、投資家はまずソーシャルレンディング事業者のアカウントを開設し、その後、希望の不動産プロジェクトに資金を投入します。

一方で、不動産投資信託の場合、投資家は証券会社を通じて信託受益権や株式を購入します。

この違いにより、どちらの方法を選ぶかによって、投資家がどのように不動産に投資するかが異なってきます。

不動産投資信託の「優待制度」について

通常、株式投資においては、株主を対象とした株主優待制度を提供する企業があります。

この制度では、商品や金券などの特典や割引サービスが株主に提供され、具体的な内容は企業によって異なります。

同じく、不動産投資信託にも、投資家を対象とした優待制度が存在します。

不動産投資信託の優待制度は、投資法人によって異なりますが、一般的には特定の条件を満たす口数を保有する投資家に対して、施設の利用料金などが割引されることが多いです。割引の内容や受けられる回数は、投資法人によって異なります。

例えば、不動産投資信託が所有するホテルやレストランに関連する優待として、宿泊割引券や食事割引券が提供されたり、商業施設を所有する場合には買い物券がもらえることがあります。

このように、不動産に関連する優待が主流で、自身が利用したい特典を得るために、投資法人を選ぶことも戦略の一つと言えます。

不動産投資信託（REIT）の始め方

不動産投資信託（REIT）の始め方について、具体的な金額や戦略を考えてみましょう。

不動産投資信託は、投資を開始するために必要な金額が非常に幅広い範囲で提供されています。一口あたりの価格は、投資信託ごとに異なり、最も安いものでは約10万円から取引が可能です。

これに対して、通常の不動産投資では、物件を購入するために最低でも数百万円以上の資金が必要です。

ただし、不動産投資信託の中には、1口あたり100万円程度のものも存在します。

大きな利益を追求する場合、複数の口を購入するか、ある程度の資金を投じる必要があります。投資にはリスクが伴うため、初めは少額から始めることをおすすめします。

安価な口を見つけるか、自分の関心がある不動産分野に特化した投資信託を選ぶことができます。また、利回りも異なるため、購入時の参考情報として考慮することが重要です。

不動産投資信託について学びたい人におすすめの書籍

不動産投資信託（REIT）に興味がある方に向けて、おすすめの本をご紹介します。

これから不動産投資信託を始める際、基本的な情報や銘柄の選び方、仕組みについて知識を身につけておくことは重要です。

専門書を読むことで、不動産投資信託に関する知識を習得し、実際に投資を始めた際にも役立つでしょう。

以下は、不動産投資信託について学びたい人におすすめの本の3冊です。

1. 『REIT不動産投資信託まるわかり!徹底活用術』
   この本では、不動産投資信託の基本的な情報や銘柄選びの方法、上場している不動産投資信託の詳細な紹介などが分かりやすくまとめられています。不動産投資信託の仕組みについても解説されており、初心者にも理解しやすい内容です。また、不動産投資信託と他の投資信託商品を比較し、投資を検討する際の参考情報も提供されています。
2. 『はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント』
   この入門書は、不動産投資信託に関する基本知識や詳細な解説、売買方法、分配金を増やすための戦略などが含まれています。著者はファイナンシャルプランナーであり、自身も不動産資産運用を行っている北野琴奈さんです。この本は、初心者から経験者まで幅広い層にわかりやすい解説を提供しており、不動産投資信託のメリットだけでなくデメリットについても触れています。
3. 『J－REIT「金メダル」投資術』 この本では、不動産投資信託の具体的な内容や購入のヒント、銘柄選びなどが詳しく説明されています。特筆すべきは、予算に合わせた購入方法が記載されていることです。たとえば、30万円から分散投資を始める方法などが含まれており、初心者にも実践しやすい内容です。著者は経済ジャーナリストの酒井富士子さんで、不動産投資信託に関する詳細な情報が提供されています。

これらの本を読むことで、不動産投資信託についての理解を深め、投資の成功に向けて一歩近づけるでしょう。

法人として不動産投資信託に投資する際の重要なポイントと注意事項

REITへの法人投資に関する情報を理解しておくことは、スムーズな運用と税務処理に役立ちます。

REITでは益金不算入が適用されない

益金不算入とは、法人が受け取る配当金や分配金、税金還付金などの一部を益金（利益金）から差し引いて計算する制度です。
企業会計上では収益として計上されますが、法人税法上では計算の対象外とされます。通常、配当金は課税済みの収益から支払われますが、益金不算入は二重課税を防ぐための仕組みです。

しかし、REITは利益の90%以上を分配金として支払うことが条件とされており、実質的に法人税がかからない状態にあります。そのため、REITから得た配当金は、法人税の計算において特別な処理を受けず、全額が課税対象となります。

配当金の計上時期

REITの配当金は、配当が決定された日の事業年度に計上されます。

したがって、配当金の配当日と事業年度が一致しない場合があります。ただし、特定の条件を満たす場合、配当金を受け取った日の事業年度に計上することも可能です。

例えば、通常では2019年度の8月に配当金が決定された場合、計上される事業年度は2019年度となります。また、事業年度の期間が通常の会計年度とは異なる場合も考慮されます。REITを保有している場合、配当金の計上事業年度をREITの公式ウェブサイトなどで確認することができますので確認しておくことをお勧めします。

所得税の税額控除

法人が受け取る配当金は、源泉徴収された額を所得税額から差し引くことができます。

配当金だけでなく、利子、賞金、給付補填金なども対象となります。REITの場合、元本の所有期間に対応する部分の額が所得税の税額控除の対象となります。

税額控除の計算方法には2つの方法があり、通常の計算方法は以下の通りです。

その他にも、元本の種類を分け、利子配当等の計算期間が1年以上のものと1年以内のものとに区分して計算する簡便法もあります。

REITの売却

上場REITの売却方法は、基本的には株式の売買と同じです。

オンラインで取引が可能で、取引時間内であればいつでも売却できます。購入価格よりも高い価格で売却すれば、利益を得ることができます。

注意すべき点は、REITを運用する投資法人が倒産する可能性や、REITの運用する不動産に災害などのリスクがあることです。

上場REITは税務上では「上場株式等」として扱われ、法人口座でREITを取引する際、売却による利益は他の法人所得と合算され、課税されます。

また、REITから発生する配当金は「配当所得」として課税され、源泉徴収も行われます。所得税額控除は税務上のメリットとして考慮すべきポイントです。

まとめ

不動産投資信託（REIT）は手軽に始められるため、通常の不動産投資に比べて難易度の高い建物（商業施設やオフィスビルなど）にも投資できる利点があります。

しかし、REITは現物の不動産を所有するわけではない点が、通常の不動産投資との大きな違いになります。

収益を生み出す不動産を自分で所有していないため、例えば自分で空室対策やメンテナンスを行うことができません。そのため空室問題などのトラブルに対処する手段が制限されています。また、REITを運用する投資法人が倒産する可能性も考えられます。

通常の不動産投資では学習や物件探しに時間と労力を費やす必要がありますが、成功すれば、自分の采配に応じた安定した収益を得ることができますのでやりがいは大きいでしょう。

このブログでは不動産投資について初心者の方でもわかりやすいように様々な記事をまとめていますので、是非参考にしてみてください。